中古住宅購入時の「注意点」をわかりやすく解説！リノベーションしたい人も必見

▶施工事例：福井市K様邸

中古住宅は、

• 立地にこだわりたい
• 物件数自体が少ないエリアで戸建に住みたい
• 新築よりも費用を抑えたい
• 住まいによりオリジナリティを出したい

といったメリットが魅力であり、近年は中古住宅を購入してリノベーションを施すのも人気が高まっています。

一方で、中古住宅を購入する際には気を付けたい注意点もいくつかあります。

そこでこの記事では、福井でリノベーションも手掛けているハウスメーカー「ノークホームズ」が、中古住宅購入時の注意点を6つのカテゴリーに分けて、わかりやすく解説していきます。

これから中古住宅の購入をご検討中の方はぜひご参考下さい。

 

中古住宅購入の注意点①　希望条件の明確化

中古住宅の物件を探し始める前にぜひやっておきたいのが、希望条件の明確化です。

希望条件の中でも、

• ・できれば叶えたい「希望条件」
• ・必ず叶えたい「必須条件」

とに分けて整理し、それぞれ優先順位を付けておくことをおすすめします。

物件を選び進めていく中でどうしても様々な希望や理想などがでてきてしまい、選びきれなくなることもあります。

はじめにこれらを整理しておくことで、迷った時の指針となり、購入後に「他の好条件に注目してしまい、絶対譲れない条件（必須条件）を満たしていなかった」と後悔することを避けることができます。

なお、希望条件として一般的に挙げられるのは、

1. エリア（学区）：
2. 広さ：敷地面積
3. 間取り：希望の間取りか
4. 価格：予算内かどうか

の4つが主軸となっています。

これらを中心に諸々の希望条件と優先順位を明確にしておきましょう。

中古住宅購入の注意点②　予算・資金計画

続いての注意点として、予算や資金計画といった金銭面が挙げられます。

中古住宅の購入、もしくは中古住宅の購入とリフォームやリノベーションにかけられる予算を明確にし、無理のない範囲で資金計画を組んでおかなければなりません。

予算を組む際の目安は次の通りです。

• ・年収倍率（物件価格が年収の何倍かを示すもの）：5〜6倍
• ・返済負担率（収入に占めるローン返済額の割合）：手取り年収の25%以下
• ・頭金等の準備金：物件価格の1〜2割

年収倍率とは物件価格が年収の何倍にあたるかを示すものです。

一般的に年収倍率が5〜6倍（年収の5～6倍）の物件価格が適正といわれています。

返済負担率とは収入の中でローン返済額が占める割合のことで、手取り年収の25％以下が無理のない範囲といわれています。

注意点として、税込年収ではなく「手取り年収」で考えておいた方がよい点が挙げられます。

これらは中古住宅であっても新築であって同じです。

また、中古住宅の購入には新築と同様に物件価格以外にも

• ・仲介手数料
• ・印紙代
• ・不動産取得税
• ・保険料
• ・登記費用
• ・ローン事務手数料
• ・引っ越し費用
• ・家具家電購入費用

などといった諸経費が掛かります。

それらに充てるための頭金は、物件価格の1～2割程度が目安となります。

中古住宅でも住宅ローンを利用するケースが可能ですので、頭金がない場合はフルローンを組むことも可能です。

その際は後々の返済が難しくならないよう、十分に返済負担率等と計算しておきましょう。

前述の通り、近年は中古住宅を購入してリノベーションをおこなうのが人気です。

この場合、中古住宅の購入費用にプラスして、リノベーションにかかる設計料や工事費などの費用も住宅ローンで借り入れることが可能です。

中古住宅をひとまず購入し後でリノベーションするというケースもありますが、手数料や手間が再度発生するだけでなくローン審査も厳しくなる事が多いため、リノベーションをするなら購入と同時に計画して行うのがおすすめです。

中古住宅購入の注意点③　市場調査・情報収集

実際に物件を選ぶ前に、市場調査で希望エリアの中古住宅の相場観を身につけておくことも注意点のひとつです。

市場調査の方法としては皆さんご存知の通り、インターネットの活用が最も手軽です。

希望エリアに掲載されている中古住宅の物件情報を見ていると、築年数や広さ等で大体の相場観を知ることができます。

また、実際の物件以外のエリア情報収集も大切です。

こちらもインターネットの活用や地図等で知ることができます。

不動産の担当者に聞いたり、可能であればそのエリアや近隣エリアに住んでいる知人等からも情報を得ることができるでしょう。

調べておきたい点として、

• ・周辺環境（施設やお店等）
• ・交通の便
• ・ハザードマップ
• ・地価相場の動向
• ・そのエリアの都市道路計画
• ・そのエリアの地盤

等が挙げられます。

希望エリアを歩いてみたり車で通ってみたりしても、雰囲気や交通の便がわかるのでよいでしょう。

中古住宅購入の注意点④　物件選び

希望条件や予算のめどがたったら、いよいよ物件選びです。

中古住宅の物件選びの際に押さえておきたいポイントは、次の通りです。

1. 耐震性：築年数・地盤
2. 再建築・増改築の可否：接道、都市道路計画など
3. 土地形状：整形地、変形地（旗竿地など）
4. 修繕履歴：違法建築ではないか。過去のリフォームや修繕履歴の確認
5. 売却理由：告知事項の有無、近隣関係など

以下に、それぞれについてもう少し詳しくご説明します。

耐震性

中古住宅の購入時にまず気を付けたい注意点は耐震性です。

耐震性を知る上では、

• ⑴耐震基準（旧耐震基準かそれ以降の耐震基準か）
• ⑵耐震等級（築浅物件では耐震等級）
• ⑶地盤

の3つを主に確認しておくと良いでしょう。

⑴耐震基準

耐震基準は1981年6月に大きな改正がなされており、それ以前のものを「旧耐震基準」、それ以降のものを「新耐震基準」と呼んでいます。

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【改正による基準の変化】

（旧）中規模（震度5強程度）の地震で建物が倒壊しない

　　　大規模（震度6強～7程度）の地震への基準は設けられていない

（新）中規模（震度5強程度）の地震で建物がほとんど損傷しない

　　　大規模（震度6強～7程度）の地震で建物が倒壊しない

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耐震基準の新旧を知るには、ざっくりと考えて築42年以上（2023年9月現在）の建物であれば旧耐震基準ということになるでしょう。

具体的には、建築確認日が1981年5月31日以前であれば旧耐震基準ということになります。

建築確認日は、「建築確認証」や「検査済証」で確認することができます。

⑵耐震等級

2000年4月以降に建てられた中古住宅であれば、物件によっては「住宅性能評価書」に耐震等級が記載されているので確認しましょう。

「住宅性能評価書」がない物件でも、新耐震基準であれば耐震等級1は確保されています。

どうしても知りたい場合は、その家を建てたハウスメーカーや工務店に問い合わせると分かるケースもあります。

⑶地盤

耐震基準や耐震等級だけでなく、建物の建っている地盤も確認しておきましょう。

いくら丈夫な建物であっても、地盤が緩ければ地震による被害を受けやすくなってしまいます。

地盤は国土交通省による「ハザードマップポータルサイト」の「地形分類」などから知ることもできます。

▶参考リンク：国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

再建築・増改築の可否

中古住宅を購入する際は、その物件が「再建築不可」または「増改築不可」ではないことを確認しておくのも大事な注意点のひとつです。

再建築不可とは、その建物が古くなっても建て替えできない、もしくはかなり小規模な建物しか建てられない物件のことです。

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■再建築・増改築不可の可能性があるケース

都市計画道路の予定地である場合

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■再建築・増改築不可の条件

【再建築不可】

• ・前面道路が建築基準法上の道路でない場合
• ・前面道路との接道が２ｍ未満

上記のいずれかに当てはまると、再建築不可となります。

【増改築不可】

• ・前面道路の幅員が小さい場合

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上記の場合、容積率が制限されることがあるため、増築が制限されることがあります。

再建築や増改築が不可かどうかを知るには、不動産担当者へ確認するとともに、管轄の自治体にある建築関連部門などで確認すると確実です。

土地形状

中古住宅の場合はつい建物に目が行きがちですが、建物の建っている土地形状の確認も忘れてはならない注意点のひとつです。

ほぼ整形地であれば問題ありませんが、なかには旗竿地や三角地などの変形地であるケースもあります。

この場合、後々建て直したい場合や将来的に売却する際にマイナスに働くこともあるため、不動産担当者に図面等で土地の形状がわかる物を見せてもらい、確認してきましょう。

修繕履歴

中古住宅の場合、これまでに修繕をしている可能性もあります。

確認しておきたい修繕の例としては、

• ・雨漏りの修繕
• ・シロアリ駆除
• ・給湯設備
• ・外壁塗装
• ・合併浄化槽の法定検査（該当する場合）
• ・耐震改修

等が挙げられます。

特に水回りやシロアリに関する修繕、耐震改修の有無は必ず確認しておきたいところです。

なぜなら中古住宅を購入後に修繕が必要かどうかで、かかる費用が大きく変わってくるためです。

これらは前所有者による修繕記録で確認できるので、見せてもらうとよいでしょう。

それらがない場合は、不動産担当者から必ず詳細に確認してもらいましょう。

売却理由

前の持ち主がなぜ売却に至ったかという、売却理由の確認も中古住宅購入時の注意点として挙げられます。

中古住宅の場合、前の持ち主の売却理由が気になる方も多いのではないでしょうか。

売却理由が全く気にならないという場合でも、売却理由が今後の自分達の生活に関わるケース（例：近隣トラブルの為転居した等）も稀にあるため、いわゆる告知事項がない物件であっても、中古住宅を購入する際は可能な限り確認しておくと安心でしょう。

中古住宅購入の注意点⑤　内覧

物件の目処がたったら、いよいよ内覧です。

気になる中古住宅の内覧の際に、チェックしておきたい注意点を一覧にまとめましたのでご覧ください。

【屋外】

屋根	瓦・屋根板のズレ・損傷の有無、塗装の剥げ具合
外壁	素材（サイディング・塗り壁・タイル等）、塗装の剥げ具合、ひび割れの有無、コーキングの劣化具合（サイディングの場合）
軒天（軒裏）	雨染み・ひび割れの有無、塗装の剥げ具合、素材（ボード等）
基礎	ひび割れ・鉄筋の露出の有無
外構（塀）	外構の有無、塀の劣化具合、鉄筋の有無（ブロック塀の場合）

【屋内】

壁	シミ・ひび割れ・浮きの有無、汚れ・はがれ具合
天井	シミ・浮き・ずれの有無
床	沈みの有無、水平の確認（ボールを転がす等）
建具の立て付け	ドア・戸・窓の開閉がスムーズかどうか
水回り	水漏れ・悪臭の有無、水の流れがよいかどうか
臭い	水回りだけでなく、家全体にカビ臭等の悪臭の有無

 

これらの箇所をしっかりチェックしておかなければ、「きれいだからそのまま住める」と思っていても修繕が必要となる可能性があります。

また、中古住宅を購入してリフォームやリノベーションを行う場合でも、事前にしっかりチェックしておくことで修繕の必須箇所がわかり、計画を立てやすくなります。

確認を怠ったばかりに予定外に修繕しなければならない箇所が出てしまい、希望のリノベーションができなかった、といった失敗も防ぐことができます。

中古住宅購入の注意点⑥　契約時の諸確認

物件を気に入ったら、いよいよ契約となります。

中古住宅の売買契約時にも確認すべきことがいくつかありますが、特に次の点に注意しておきましょう。

• ・契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の範囲と期間
• ・付帯設備表
• ・物件状況確認書
• ・設計図書（図面）
• ・諸費用
• ・引き渡し時期

契約不適合責任とはかつて瑕疵担保責任と呼ばれていたもので、「売買契約締結後に購入した不動産が事前説明を受けた内容と異なっていた場合に、売主がその責任を負うこと」を指すものです。

基本的に売買契約書に、契約不適合責任の範囲や期間などが記載されているので、必ず確認しておきましょう。

おかしいな、と思う点があれば、そのままにせず条項の追加などを依頼しましょう。

付帯設備表、物件状況確認書、設計図書（図面）は、前述の中古住宅購入時の各注意点の項目で確認してきたことが裏付け・記載されている書類です。

こちらも必ず目を通して確認しておきましょう。

あわせて諸費用を一覧にしてもらい、仲介手数料など細かい内訳も確認しておきましょう。

また、引き渡しの時期についても確認が必要です。

中古住宅の場合、空き家であるとも限りません。

その家に売主がいつまで居住しているか等によって随分変わってきます。

自身の引っ越し計画や賃貸契約にもかかわるため、こちらも事前に相談の上時期を確認しておきましょう。

まとめ

今回は中古住宅を購入する際の注意点を、ざっとまとめて解説しました。

繰り返しになりますが中古住宅は、立地にこだわりたい場合や物件数自体が少ないエリアで戸建に住みたい場合、新築よりも費用を抑えたい場合、そして住まいにオリジナリティを加えたい場合などにおいて、大きなメリットがあります。

これらの注意点をおさえて、ぜひ素敵な中古住宅の購入にお役立てください。

福井市の中古住宅に関する傾向はこちらもご参考下さい。

▶参考コラム：福井でおしゃれにリノベーション｜福井市の中古住宅相場とリノベ事情

また、福井市でリフォームやリノベーションに利用できる補助金については、こちらの記事をご参考下さい。

▶参考コラム：福井市で【リフォーム】に使える補助金や助成金（国・県・市）まとめ

注文住宅を手掛けている「ノークホームズ」なら安心のリフォームが実現

リフォームを行うなら、知識と経験が豊富で信頼のできる業者を選ぶことをおすすめします。

福井で注文住宅を手掛けているノークホームズでは、不動産取引で培った実績を元に、中古住宅の購入からリノベーションまでワンストップでお手伝いさせていただくことが可能です。

したがって中古住宅の購入に不安がある場合でも、物件探しからお任せいただくこともできます。

新築の注文住宅も手掛けているため、建築士による住宅診断や、実績豊富な設計士によるデザイン、そしてベテランの専門職人の匠の技によってお客様の理想のリフォームを実現します。

新築と中古住宅を購入してのリノベーションではどちらよい？といった比較検討も可能です！

お住まいの状態やご希望・ご予算に合わせ、性能面でも納得のプランをご提案させていただきます。

福井市周辺でリフォームをお考えの方はぜひお気軽にお問い合わせください。