平屋への建て替え費用はいくら？二階建てから平屋へ建て替えるメリット・デメリットや減築リフォームとの比較まで解説

2025年3月14日

この記事は 8 分で読めます

お子様が独立されたタイミングや、バリアフリー住宅にしたい時には、二階建てから平屋への建て替えを検討される方も少なくありません。

しかし、「建て替えにいくらかかるのか」「減築リフォームと比較してどちらが安いのか」と気になる方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、福井・石川で多くの平屋を手がけている工務店『ノークホームズ』が、二階建てから平屋への建て替えにかかる費用を解説しますので、ぜひ参考にしてください。

コラムのポイント
二階建てから平屋への建て替えは、30坪で1,500〜2,500万円（新築工事費）が相場です。平屋への建て替えでは、解体工事費用や新築工事費用、付帯工事費用などがかかります。政府や自治体の補助金を活用すれば、平屋への建て替え費用を抑えられます。

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二階建てから平屋への建て替えにかかる費用

二階建てから平屋への建て替えにかかる費用は、坪数や地域、使用する材料など、さまざまな要素によって異なります。

坪数別に見る大まかな費用相場の目安は、以下の通りです（地盤改良・解体費用等は除く）。

坪数	費用相場
30坪	1,500～2,500万円
40坪	2,000万円～3,000万円
50坪	約2,500万円～3,500万円

ちなみに、国土交通省の「令和5年度住宅市場動向調査報告書」によれば、一軒家の建て替え費用は全国平均で5,745万円です（※）。

平屋へと建て替える場合、二階建てに比べてシンプルな間取りすれば総工費が安くなると考えられます。

しかし、二階建てと同じ延床面積で平屋へと建て替えたい場合、平屋の方が基礎と屋根の面積が広くなるため、工事費用が高くなる傾向がある点に注意が必要です。

こちらの記事では、30坪の平屋を建てる際の価格相場、諸費用などをわかりやすく解説しています。

＞平屋・30坪の注文住宅を建てる価格相場、諸費用を含めた総額の目安｜間取り成功例も紹介

＜出典＞国土交通省_令和5年度住宅市場動向調査報告書

平屋の建築実例はこちらからご覧いただけます。

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二階建てから平屋への建て替え費用の内訳

二階建てから平屋への建て替え費用は、次の5つに分類されます。

解体工事費用
新築工事費用
地盤改良工事費用
付帯工事費用
諸費用

それぞれどのような費用か、相場はいくらか確認していきましょう。

解体工事費用

解体工事費用とは、建物の解体・撤去にかかる費用です。

二階建て住宅を平屋へと建て替える場合、1坪あたりの解体費用は構造によって異なります。

種類	費用相場／坪
木造	2〜4万円
鉄骨造	4〜6万円
鉄筋コンクリート造	7〜8万円

建物の規模や解体業者、使用されている材質によっても費用が変わるため注意が必要です。

例えば、アスベストのような有害物質が含まれていた場合、処理費用が追加されることも考えられます。

新築工事費用

新築工事費用は、新たに家をたてるためにかかる費用で、平屋への建て替えで最も大きな出費となります。

平屋を新築する場合、建物の規模・坪数・構造・建材・設備などによって費用が変動しますが、一般的な相場は1坪あたり60〜100万円ほどが相場です。

また、業者によっては設計費用が新築工事費用に含まれず、別途発生する可能性もあります。

見積もりを取得する際、設計費用が含まれているか忘れずに確認しましょう。

平屋の新築費用はこちらのコラムでも詳しく解説しています。

＞平屋の新築費用相場・総予算の目安はいくら（間取り・延床面積別）｜新築費用を抑えるポイントも解説

地盤改良工事費用

地盤改良工事費用は、地盤が軟弱・不安定で、強化が必要な場合にかかる追加費用です。

一般的な費用相場は1坪あたり3〜7万円ほどとされていますが、場合によっては数百万円以上かかることもある点に注意しましょう。

また、表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法のうち、どの工法を採用するのかで費用は異なります。

工法	費用相場／坪
表層改良工法	約1〜2万円
柱状改良工法	約2〜3万円
鋼管杭工法	約4〜6万円

地盤調査の結果、固い地盤であれば地盤改良は行いませんが、軟弱地盤と判明すれば、いずれかの工法で改良が必要となり、地盤改良工事費用が提示されます。

付帯工事費用

付帯工事費用は、新築工事以外に必要な外構工事や、設備の導入にかかる費用です。

具体的には、電気・ガス・水道といったインフラ工事をはじめ、ブロックフェンスの設置、庭の設計、駐輪場や駐車場の設置などが含まれます。

いくらになるかは導入する設備のグレードや種類によって変わりますが、建物の本体価格の20〜30%ほどが付帯工事の費用相場です。

諸費用

諸費用は、二階建てから平屋への建て替えに関連する、各種工事費用以外の補助的な費用です。

具体的には、契約手数料、工事中の仮住まい費用、住宅ローン費用、火災保険料などが含まれます。

費用相場は総工事費の5〜10%ほどですが、仮住まい費用だけで100万円以上かかる場合も多いため注意しましょう。

例えば、月に7〜15万円ほどの賃貸住宅で半年間にわたって仮住まいした場合、次のような費用が発生します。

項目	費用目安
家賃	月額7〜15万円
敷金・礼金・仲介手数料	28万円〜
光熱費	18万円〜
仲介手数料	16万円～
管理費・保証料	5万円〜
火災保険・鍵交換代	5万円〜
引っ越し費用	20万円～（2回分）
合計	120万円〜

シーズンによっては、引越し費用が高くなるため注意してください。

また、各種税金についても諸費用に含まれます。

平屋への建て替え時に発生する税金は以下の通りです。

印紙税

工事請負契約書に課せられる税金で、支払う金額は契約金額に応じて異なります。

契約金額	軽減税率後適用後の価格
500〜1,000万円以下	5,000円
1,000〜5,000万円以下	10,000円
5,000〜1億円以下	30,000円

＜出典＞「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について｜国税庁

令和6年4月1日から令和9年3月31日までに作成された契約書であれば、軽減税率が適用され、本来の価格の20〜50％割引となっています。

登録免許税

建物の登記手続きに伴う税金で、原則として固定資産税評価額の0.4%を支払います。

しかし、令和9年3月31日までの間に登録する場合、以下の通り軽減税率が適用されます。

所有権の保存の対象	軽減税率適用後の税率
住宅用家屋	0.15％
特定認定長期優良住宅	0.1%

＜出典＞No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

二階建てから平屋へと建て替える際、耐震性や省エネルギー性、維持管理・更新の容易性などに優れた特定認定長期優良住宅にする場合は、税額を0.1%に抑えることが可能です。

不動産取得税

不動産を取得した際に課せられる税金で、固定資産税評価額の4%が通常の税率です。

令和9年3月31日までに取得する土地・住宅は3%へと軽減され、工事費用が1,200万円以下の場合は課税されません。

また、土地の課税標準における特例措置もあり、不動産取得税の課税標準から1/2が控除となります。

課税標準の特例措置についても、令和9年3月31日まで有効です。

＜出典：【不動産・建設経済局】令和6年度税制改正結果概要｜国土交通省＞

固定資産税

土地と建物の評価額に基づいて毎年課せられる税金です。

標準税率は1.4%とされており、住宅に関しては経年とともに減額されていきます。

また、令和8年3月31日までは税額の減額措置が講じられており、新築住宅にかかる固定資産税が3年間（認定長期優良住宅の場合は5年間）にわたって1/2に減額となります。

4年目からは通常の税額に戻るため注意しましょう。

土地に関しても減額措置が適用されており、対象となる土地の広さによって税率が異なります。

対象となる土地の広さ	減額措置後の価格
小規模（200平方メートルまでの部分）	1/6に減額
一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）	1/3に減額

土地の固定資産税に関する減額措置は、期限が設けられていません。

＜出典：新築住宅に係る税額の減額措置＞

都市計画税

土地の評価額に基づいて毎年払う税金で、税率は0.3%です。

次の表の通り、土地の面積に応じて特例の減額措置が設けられています。

対象となる土地の広さ	減額措置後の価格
小規模（200平方メートルまでの部分）	1/3に減額
一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）	2/3に減額

福井・石川で二階建てからの建て替えをご希望の方は、二階建て・平屋ともに施工実績が豊富なノークホームズにお問い合わせください。

ライフスタイルや家族構成に応じ、さまざまなプランを提案いたします。

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二階建てから平屋への建て替え費用を抑える方法

二階建てから平屋への建て替え費用をできる限り抑えたい場合、次の方法を活用しましょう。

シンプルな間取りにする
設備のグレードを見直す
引越し時期が閑散期になるように計画する
補助金を活用する

シンプルな間取りにする

間仕切り壁を減らすことで、壁や建具にかかるコストを削減できます。

しかし、家族のプライバシーを確保することも重要なので、平屋ならではの開放的な空間を保ちつつ、必要な仕切りを設けましょう。

設備のグレードを見直す

ハイグレードな設備を避けることによって、建て替え費用を抑えることができます。

例えば、キッチンや浴室はハイグレード仕様ではなく、スタンダードな製品を選ぶことでコストを削減しましょう。

引越し時期が閑散期になるように計画する

3月が9月といった年度変わりのタイミングでは、引越し業者が多忙になり、費用が高騰してしまいます。

この時期を避けて閑散期に引っ越しを計画することで、仮住まいにかかる費用を抑えましょう。

補助金を活用する

政府や自治体が提供する補助金を活用すれば、平屋への建て替え費用を抑えられます。

例えば、住宅の省エネ化を支援する「子育てグリーン住宅支援事業」では、断熱等級6超のGX志向型住宅を建てるすべての世帯に160万円、長期優良住宅への建て替えには80万円、ZEH水準住宅への建て替えでは60万円が補助されます。

対象となる世帯	対象となる住宅	補助額／戸
すべての世帯	GX志向型住宅	160万円
子育て世帯など	長期優良住宅	80万円建て替えの場合は100万円
子育て世帯など	ZEH水準住宅	40万円建て替えの場合は60万円

＜出典：住宅の省エネ化の支援強化に関する予算案を閣議決定　～環境省・経済産業省・国土交通省が連携して取り組みます〜｜環境省＞

新築時に使える補助金についてより詳しく知りたい方は、こちらもあわせてごらんください。

また、省エネ住宅についてはこちらの記事で解説しています。

＞GX志向型住宅とは補助金対象&ZEHより省エネ性能の高い住宅｜補助金の申請条件などわかりやすく解説

＞省エネ住宅とは｜種類と基準は義務化でどうなる？減税・補助金などお得な情報も

二階建てから平屋へ建て替えるメリット・デメリット

二階建てから平屋へと建て替える場合、次のようなメリット・デメリットがあります。

メリット	デメリット
・老後も生活しやすい・災害時に倒壊しにくい・家族間のコミュニケーションが取りやすい	・プライバシーを確保しにくい・広い土地が必要・坪単価が高くなる

上記をふまえると、「バリアフリー対応の家にしたい」「地震に強い家に住みたい」などとご希望の場合、平屋への建て替えはおすすめです。

しかし、元の二階建てと同程度の広さで平屋に建て替えたい場合、より広い土地が必要となります。

また、二階建てに比べて基礎や屋根の面積が広くなることから、坪単価も上がる点に注意しましょう。

二階建てから平屋への建て替えと減築リフォームではどちらがおすすめか

二階建てから平屋へと建て替えするべきか、あるいは二階部分のみを撤去する減築リフォームを行うか、お悩みの方も多いのではないでしょうか。

どちらも平屋にする方法ですが、新築を一から建て替えるのと、二階部分を撤去して平屋にするのとでは、以下のようにメリット・デメリットが異なります。

方法	メリット	デメリット
平屋への建て替え	・間取りの自由度が高い・設備を新しくできる・住宅性能を上げられる・地番改良も可能	・コストが高い・工期が長い
減築リフォーム	・低コストに抑えられる・工期が短い	・改修範囲は限定的・補修費用が高くなる場合がある・間取りの自由度が低い・地盤の改良は不可能