注文住宅の住宅ローンの流れ｜仮審査・本審査・つなぎ融資のタイミング、本審査に落ちた場合の対処法など解説

「初めての住宅ローン借り入れで流れが分からない」と不安に感じている方は少なくないはずです。

「仮審査や本審査はいつ申し込めばいいのか」「いつ実際にお金を借りられるのか」といった疑問を解消すると、安心して土地選びや建築プランを進められます。

そこで今回は、多くの方の資金計画をサポートしてきた福井の工務店「ノークホームズ」が、以下のポイントをわかりやすく紹介します。

 

このコラムのポイント
注文住宅における住宅ローンの3種類について、メリット・デメリットを紹介します。 注文住宅の計画からローン返済まで、住宅ローンの流れを紹介します。 住宅ローンの8つの注意点を紹介します。

 

注文住宅において、いつ住宅ローンに申し込むべきかわかるので、ぜひ最後までごらんください！

 

注文住宅の住宅ローン借入方法は3種類｜メリット・デメリット

注文住宅で住宅ローンを組むといっても、組み方は人それぞれです。

具体的には、以下の3種類があります。

• 住宅の建築費用のみ借入
• 土地代金・住宅の建築費用をまとめて借入
• 土地代金・住宅の建築費用を別々に借入

また、土地代金や着工金など融資実行前の支払いがある場合、つなぎ融資を利用する方もいます。

では、それぞれ住宅ローンの組み方別に、メリット・デメリットと、つなぎ融資の概要をわかりやすく解説します。

 

住宅の建築費用のみ借入

以下のような場合は土地代金を借りる必要がないため、建築費用のみ借ります。

• すでに土地を所有している
• 親族から土地をもらえる・使わせてもらえる
• 土地代金は自己資金（手持ちの現金）で支払える

住宅の建築費用のみ住宅ローンで借り入れる場合のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット
手続きがシンプル 建築プランに時間をかけられる
デメリット
建物が完成するまで融資が実行されない

 

住宅を建築すると、諸費用や引越し、家具・家電などにお金がかかります。

自己資金（現金）を無理に土地代金として支払って困らないよう、資金計画には余裕を持ちましょう。

 

土地代金・住宅の建築費用をまとめて借入

土地を持っていない場合、土地代金と住宅の建築費用をまとめて借りるのが一般的です。

メリット
別々に借入する場合と比べて、手続きや諸費用の負担が軽い
デメリット
建物が完成するまで融資が実行されない

 

ただし、融資総額が大きくなるため、収入によっては思うような額の融資を受けられない可能性があるため、事前に金融機関へ相談しましょう。

 

土地代金・住宅の建築費用を別々に借入

土地代金と建築費用のための資金を、別々に借りる方法もあります。

土地代金を先行して受け取れることから、土地先行融資と呼ばれることもあります。

メリット
土地代金の決済時に一部の融資が実行される
デメリット
取り扱っている金融機関が少ない まとめて借入する場合と比べて、手続きや諸費用の負担がかかる 土地代金の融資実行時から返済が始まることがある

 

金融機関が限定されるため、金利やその他の条件を「土地代金・住宅の建築費用をまとめて借入」の場合と十分比較検討しましょう。

 

つなぎ融資とは

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資実行前の支払いに対応する融資です。

土地の有無や工務店・ハウスメーカーなどによって異なりますが、住宅ローン融資実行前に必要な支払いは以下のとおりです。

住宅ローン融資実行前の支払い
土地代金 建築工事の着工金 建築工事の中間金（上棟金）

 

以下の借入条件は金融機関によって異なるので、工務店・ハウスメーカーと相談しながらつなぎ融資の利用を検討しましょう。

• 融資の回数
• 1回ごとの金額制限
• 金利
• 返済回数
• 返済金額
• 手数料

 

資金計画も相談できる工務店をお探しの方は、ノークホームズにご相談ください。

豊富な経験をもとに、ご家族にとって最適な資金計画をサポートいたします。

 

注文住宅の住宅ローンの流れ｜計画段階〜ローン返済開始

注文住宅を建てるときの住宅ローンの流れを紹介します。

分割融資もご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

 

住宅ローンの流れ

注文住宅新築時の住宅ローンの流れは、以下のとおりです。

住宅ローンの流れ
土地代金、建築費用、諸費用を考慮して総予算の決定 工務店・ハウスメーカーと土地選び 概算見積もりで住宅ローン仮審査 土地売買契約・決済・引渡し（必要に応じてつなぎ融資・分割融資） 工事請負契約 住宅ローン本審査 住宅ローン契約（金銭消費貸借契約） 着工・着工金（必要に応じてつなぎ融資・分割融資） 上棟・中間金（必要に応じてつなぎ融資・分割融資） 建物完成後に決済・融資実行（金融機関から借主の着金後、即施工業者へ振り込み）

 

土地が決まって仮審査に通過したら、土地の契約・決済、工事請負契約、住宅ローンの本審査など忙しくなります。

土地の有無や金融機関、工務店・ハウスメーカーなどによって流れが異なる部分もあります。こちらの記事もあわせてご確認ください。

＞注文住宅完成までの流れ（土地なし・土地あり）一覧｜期間、頭金あり・なしの違い、費用内訳も紹介

 

分割融資の流れ

分割融資とは、住宅ローンを複数回に分けて受け取れる融資です。

分割融資を取り扱っている金融機関は少ないですが、土地や建物に担保を設定するので、つなぎ融資よりも金利が低い傾向にあります。

しかし、融資を受ける度に印紙代や手数料が発生したり、融資実行時から返済が始まったりする金融機関もある点には注意が必要です。

分割融資の流れは金融機関によって異なりますが、一般的な住宅ローンと異なり、融資を受ける度に手続きが必要となります。

 

注文住宅の住宅ローン8つの注意点

注文住宅の住宅ローンには、以下8つの注意点があります。

注文住宅の住宅ローンの8つの注意点
仮審査が通っても、本審査に落ちるケースもある 金融機関によって融資内容が違う 金利タイプをライフプランに合わせて決める フルローンでも現金支出は必要 仮審査・本審査の必要書類を揃えておく ゆとりのある資金計画が大切 住宅ローン減税を利用できるか事前に確認 不明点・不安が多い場合は専門家に相談

 

本審査に落ちるケースもある

仮審査を通過しても、以下のような場合は本審査に落ちる可能性があります。

• 仮審査と申込内容が変わった
• 仮審査の後に転職や退職をした
• 申込内容にミスや虚偽があった
• 物件の担保価値が低かった
• 仮審査の後に新たにローンを組んだ
• 仮審査の後に別ローンの延滞をした

本審査に落ちないためのポイントは、仮審査をしたときと状況を変えないことです。

本審査に落ちた場合の対処法は、のちほど「住宅ローンの本審査に落ちた場合の対処法」で紹介します。

 

金融機関によって融資内容が違う

金融機関によって融資内容や条件が異なるため、少しでも有利なプランを選べるように、いくつかの金融機関へ並行してローン相談すると安心です。

融資内容の違いは、主に以下の3点です。

 

• 担保対象物件の地域や債務者の住むエリア
• 債務者の総借入額上限
• 対象物件の担保価値

どの金融機関を選ぶかによって、上記にかかわる条件が異なる可能性があります。

 

金利タイプをライフプランに合わせて決める

金利タイプは以下の3種類があり、ライフプランや価値観によってどれが最適か異なります。

金利 タイプ	特徴
変動金利	返済中に金利が変わる可能性があるタイプ 返済負担率に余裕があり、金利が上昇して返済額が増えても対応できる方におすすめ 繰上返済を予定している方にもおすすめ
全期間固定金利	金利が変わらないタイプ 毎月の返済額は変わらない 返済負担率に余裕がなく、金利が上昇すると対応できない方におすすめ
期間選択型固定金利	選択した期間は金利が変わらないタイプ 固定金利期間終了後は毎月返済額が上がる可能性がある お子さまが成長したら共働きを予定している方におすすめ

 

「全期間固定金利」以外は、金利が変動して返済額が増加する可能性があります。

金利の変動によって家計に大きな影響が出る可能性があるため、長期的な視点で検討してください。

 

フルローンでも現金支出が必要

土地代金や建築費用の全額をフルローンで借りたとしても、以下のような諸費用は原則現金で支払います。

• 土地売買の仲介手数料
• 土地売買契約書の印紙税
• 住宅ローンの事務手数料
• 登記費用・司法書士報酬
• 引越し費用
• 火災保険料・地震保険料

フルローンではなく、諸費用も住宅ローンで借りるオーバーローンの利用も可能です。

しかし、金融機関ごとに利用範囲（資金使途）が定められているため、詳しくは金融機関に確認しましょう。

 

現金支出が必要な金額や支払いスケジュールなど、詳しくは以下の記事をごらんください。
＞注文住宅をフルローンで建てるなら現金はいくら必要か｜支払いスケジュール、ローンのタイミングなど解説

 

仮審査・本審査の必要書類を揃えておく

前述した住宅ローンの流れからも分かる通り、仮審査から本審査まではスムーズに行動する必要があります。

そのため、早いタイミングで必要書類を確認し、揃えておきましょう。

金融機関によって詳細は異なりますが、一般的に提出が必要な書類を以下にまとめました。

仮審査に必要な書類の例
本人確認書類（運転免許証など） （任意）収入確認書類（源泉徴収票や確定申告書） （借入がある場合）返済予定表など ※上記書類はコピーで良い場合もあります。

 

本審査に必要な書類の例
本人確認書類（運転免許証など） 健康保険証 家族全員の記載がある住民票の写し 印鑑証明書 収入確認書類（源泉徴収票や確定申告書） 不動産売買契約書（土地） 重要事項説明書（土地） 工事請負契約書（土地） 建築確認済証 建築確認申請書 配置図・平面図 間取図 不動産登記簿謄本 公図・地積測量図 （借入がある場合）返済予定表など ※上記書類は基本的に原本を用意する必要があります。

 

ゆとりのある資金計画が大切

仮審査に通過すると、借入限度額の目安がわかります。

しかし、「借入限度額」と「無理なく返済できる額」は異なります。

金利変動リスクやライフステージの変化なども考慮して、「ゆとりを持って返済できる額」で資金計画を立てることが大切です。

インターネット上には無料で利用できる「住宅ローンシミュレーション」がたくさんあるので、さまざまなパターンでシミュレーションしてみましょう。

＞マイホームのローンはみんな月々平均いくら払っているのか｜借入総額・頭金・返済負担率などの平均も紹介

 

住宅ローン減税を利用できるか事前確認

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）とは、住宅とその敷地を取得するために負った住宅ローン残高の0.7%を、最大13年間、所得税から控除する制度です。

住宅ローン減税の適用を受けるには、主に以下の要件を満たす必要があります。

住宅ローン減税の主な適用要件
居住用住宅であること 床面積が原則50㎡以上であること 合計所得金額が2,000万円以下であること 工事完了から6ヶ月以内に住み始めること 住宅ローンの返済期間が10年以上であること 新築住宅は、省エネ住宅（長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅）のいずれかであること

 

例えば、返済期間が1年など短期間のつなぎ融資では、住宅ローン減税を受けられません。

また、入居した翌年に計算明細書や年末残高証明書などを添付して確定申告書を提出する必要があります。

適用要件や必要な手続きをよく確認し、適用漏れがないようにしましょう。

 

不明点・不安が多い場合は専門家に相談

住宅ローンについてわからないことがあったり、不安があったりするときは、専門家に相談しましょう。

住宅ローンに関する相談ができる専門家は、以下のとおりです。

• 施工業者の資金相談窓口
• 金融機関の住宅ローン相談窓口
• ファイナンシャル・プランナー（FP）
• 住宅ローンアドバイザー

 

福井で注文住宅を建てたい方は、ノークホームズにご相談ください。

ノークホームズは、土地や諸費用を含め、資金計画の段階からご家族の家づくりをサポートしています。

 

住宅ローンの本審査に落ちた場合の対処法

住宅ローンの仮審査に通っても、本審査に落ちることがあります。

本審査に落ちた場合の対処法は以下のとおりです。

• 他の住宅ローンに申し込む
• 頭金を増やして融資率を下げる
• 返済負担率を下げる（収入合算、親子リレーなど）
• ワイド団信で申し込む
• 信用情報からローン返済遅延などの記載が消えるまで待つ

 

まとめ

注文住宅の住宅ローンの流れや注意点を紹介してきました。

住宅ローンは原則として建物が完成した後に実行されるので、土地代金や着工金の支払いに対応するには分割融資やつなぎ融資を利用します。

今回紹介した情報を参考にしながら、ぜひ無理のない資金計画を進めていただけると幸いです。