建て替え・リフォームの判断基準｜築年数30・35・40・50年の場合でわかりやすく解説

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家の老朽化が気になる場合や、耐震性能に不安がある場合、建て替え・リフォームどちらを選ぶべきかが悩みどころです。

建て替えとリフォームでは、必要となる費用や工事期間、工事内容などが異なるため、「建て替え（リフォーム）にしておけばよかった……」と後悔しないためにも、適切に判断する必要があります。

そこで今回は、福井・石川で多数の施工実績がある工務店『ノークホームズ』が、建て替えとリフォームで悩んだ時の判断基準、築年数別の選び方などを解説しますので、ぜひ参考にしてください。

コラムのポイント
建て替えとリフォームは、家の基礎から解体撤去して建てるか、既存の住宅を活かすのかという点で異なります。 建て替えかリフォームかの判断基準で迷ったら、家の状態や間取りの自由度、コストパフォーマンスなどを考慮しましょう。 築年数30年超が建て替えのタイミングの目安ですが、判断基準は物件により異なります。住まいの状態や今後のライフプランに応じて専門家に相談しながら検討するのがおすすめです。

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※建築予定地が施工エリア内（福井・石川）の方のみ対応させていただきます。

建て替えとリフォームでは何が違うのか

 

建て替えとリフォームの判断基準について説明する前に、まずはそれぞれの違いを把握しておきましょう。

建て替えとは

家の建て替えとは、家の基礎部分から解体撤去し、新たに家を建てることです。

新たに家を建てるという点では新築と同義ですが、既存住宅の解体撤去が必要な点で大きく異なります。

基礎部分を残さず一から建てるため、家の老朽化を根本的に解決したい場合や、大幅な間取り変更が必要な場合、耐震性能を地盤から改良したい場合などにおすすめの選択肢です。

リフォームとは

リフォームとは、既存の住宅を活かしつつ、老朽化した設備や内装・外壁などを改修することです。

水回りの設備交換、クロスの張り替えなどの部分的リフォームのほか、フルリフォーム／スケルトンリフォーム（リノベーション）であれば基礎や柱、梁などを残して間取りから変更することもできます。

建て替えよりは間取りの自由度が劣るものの、費用や工期を抑えることができるので、大幅な間取り変更が不要な場合や、予算に限りがある場合におすすめの選択肢です。

【早見表】建て替えとリフォームの違い

建て替えとリフォームについて、それぞれの違いを簡単にまとめると以下の通りです。

比較項目	建て替え	リフォーム
工事内容	建物を基礎部分から取り壊し 新しく立て直す	既存の建物を活かし 部分的に改修する
費用	高い	基本的に建て替えよりは安い
工期	比較的長い （数ヶ月〜場合によっては1年以上）	比較的短い （2〜6ヶ月ほど）
設計の自由度	高い	建て替えより制約あり
住宅性能	新築同様に改善できる	部分的に改善できる
建物の寿命目安	60〜70年ほど	30〜40年ほど（フルリフォームの場合）

 

住宅性能について根本的に改善したい場合は建て替え、部分的な改善で問題ない場合はリフォームがおすすめと言えます。

建て替えとリフォームのメリット・デメリットはこちらのコラムも参考にしてください。

＞建て替えとリフォームの違いとは？どっちが得かメリット・デメリット比較

 

建て替えかリフォームかの判断基準｜押さえておきたい5つのポイント

もしも建て替えとリフォームでお悩みの場合は、次の5つのポイントを判断基準としましょう。

• 建物の状態
  
• コストパフォーマンス
  
• 間取りの自由度
  
• ライフスタイル・ライフプラン
  
• 家に対する愛着や思い出

建物の状態

建て替えかリフォームかお悩みの際には、建物の状態から判断することが重要です。

シロアリの被害がある、構造部分に軽度な腐朽が見られるという場合、建て替えではなくリフォームでも問題ありません。

一方、築年数が40年以上で老朽化が進んでいる場合や、耐震性に不安がある場合、建て替えで地盤調査から行うことをおすすめします。

コストパフォーマンス

建て替えとリフォームで比較した場合、基本的には建て替えの方がコストがかかり、工期も長くなります。

また、工事期間中の仮住まい費用も発生するので、トータルコストが膨らみがちです。

しかし、建物の省エネ性能や耐久性が高まることによって、長期的な視点で見るとコストパフォーマンスに優れていることも少なくありません。

一方で、リフォームは基礎工事の必要がないため、工事にかかるコストも工期も抑えられます。

コストは抑えられますが、建て替えよりも住宅性能の向上に限りがある点には注意が必要です。

 

「建て替えを検討しているが費用が気になる」とお悩みの方は、補助金や減税制度をうまく活用することをおすすめします。

ぜひこちらの記事より詳細をご確認ください。

＞【2025年最新】マイホーム新築時の補助金・減税制度一覧｜いつ申請するか、いくらもらえるかなど解説

 

間取りの自由度

建て替えとリフォームでは、間取りの自由度に大きな違いがあります。

建て替えでは一から住宅を建てるため、間取り設計に関する制約がありません。

しかしリフォームの場合、基礎や柱、梁などの既存構造はそのまま活かすため、建て替えよりも間取り変更に限りがあります。

大幅な間取り変更が必要な場合、リフォームではなく建て替えがおすすめです。

 

ライフスタイル・ライフプラン

家族構成の変化や将来のライフスタイルを考慮し、間取りや部屋数、設備などを大幅に変えたい場合は、リフォームではなく建て替えが適しています。

将来的にお子様への引き継ぎを検討されている場合も、住宅の長期的な価値、耐久性を高めるためには、建て替えがおすすめです。

これから何年ほど住む予定か計画を立て、長期的視点で判断しましょう。

 

家に対する愛着や思い出

家に対する愛着が強い場合や、思い出のつまった空間をなくしたくない場合、建て替えではなくリフォームがおすすめです。

リフォームであれば、これまでの思い出を残しつつ部分的に改修し、住み心地を改善できます。

一方で、築年数が古く家の状態が悪い場合、快適性を優先したいことも少なくありません。

快適性を上げたい場合や、より長く住むことのできる家を手に入れたい場合、建て替えによって新たなスタートを切るのもおすすめです。

 

大事にしてきたマイホームを建て替えるべきか、リフォームするべきか判断を迷っている方は、後悔しない建て替えのタイミング、メリット・デメリットなどをこちらでご確認ください。

＞【家の建て替えやることリスト52選】後悔しない建て替えのタイミングやメリット・デメリットも解説

 

福井・石川の工務店ノークホームズでは、住まいの「新築・建て替え」や「リフォームやリノベーション」で多数の実績があります。

古くなったお住まいを建て替えるかリフォームするかお悩みの方はお気軽にご相談ください。

※建築予定地が施工エリア内（福井・石川）の方のみ対応させていただきます。

建て替えかリフォームか築年数別の判断基準【築30年・35年・40年・50年のケース】

 

建て替えかリフォームか迷った場合、築年数も重要な判断基準となります。

ちなみに、国土交通省の「令和5年度住宅市場動向調査」によれば、住み替え・建替え前の平均居住年数は31.5年、家の取得時期は1985年から1994年のものが多く、築30年に差しかかったあたりから建て替えを検討するパターンが多いようです（※）。

上記をふまえつつ、30年・35年・40年・50年の築年数別に、建て替えとリフォームのどちらがおすすめか確認していきましょう。

＜出典：令和5年度住宅市場動向調査｜国土交通省＞

築30年の住宅の場合

築30年の住宅の場合、住宅の状態に問題がなければリフォームがおすすめの選択肢です。

基礎や構造体に問題がなければ、内装や水回り設備の改修、外壁の再塗装などで十分に改善できます。

築30年であれば新耐震基準を満たしていると考えられるため、耐震性について大きな問題がある場合も少ないと予想されます。

ただし、自治体のハザードマップ等の改訂による地域の災害リスクへの対応状況や、近年の住宅の省エネ・断熱性能の基準への適合状況も考慮して総合的に検討する必要がある点は注意が必要です。

地域のハザードマップの確認方法はこちらのコラムを参考にしてください。

＞福井県のハザードマップを確認する方法、見方｜南海トラフ地震の津波浸水想定を確認する方法も紹介

築35年の住宅の場合

築35年の住宅においても、基礎や壁、柱などの状態が良好であれば、部分的リフォームで問題ありません。

新耐震基準によって建てられているため、耐震性についての重大な問題も少ないと考えられますが、安全面において不安がある場合は建て替えも選択肢としましょう。

こちらも気候変動等によるヒートショックや熱中症リスクへの備えとしての断熱性能の重要性や、激甚化する災害リスクへの備えの観点からは住宅の性能のアップデートの必要性は慎重に検討する必要があります。

住宅の断熱性能等の性能基準の動向についてはこちらコラムを参考にしてください。

＞断熱等級5のZEHでも寒い？等級6・7との違い、住宅の快適性と光熱費の最適バランスの見極め方

築40年の住宅の場合

築40年の住宅の場合、基礎や骨組みに問題なければリノベーションで一新することもできますが、老朽化が進んでいる場合には耐震・断熱性能向上が必須のため建て替えがおすすめです。

特に、築40年を超えていると、旧耐震基準（1950年から1981年5月まで適用されていた建築基準法の耐震基準）で建てられている可能性があり、地震に強い家づくりには耐震補強が必須となります。

また、老朽化した住宅は断熱性・気密性が低いといった問題があるため、根本的に解消したい場合には建て替え、段階的に改善したい場合にはリフォームを検討しましょう。

地震に強い家づくりの耐震性の基準についてはこちらコラムを参考にしてください。

＞耐震等級3の証明書を取得すべき理由｜取得方法や費用、あとからの取得可否も解説

築50年の住宅

築年数が50年を超えている場合、基本的には建て替えをおすすめします。

築50年の住宅は、耐震性が低いだけでなく、構造体の老朽化も進んでいると考えられるので、リフォームを選ぶコスト面のメリットがあまりありません。

耐震性能や設備面などを全面的に見直す必要がある場合、建て替えを検討しましょう。

「家の建て替えで後悔したくない」「実家を建て替えたい」とお考えの方は、こちらの記事で対策方法をご確認ください。

＞実家の建て替えで後悔した8つの理由と対策方法｜費用、税金対策、間取りのポイントなど解説
＞【実家を建て替えたい】費用を抑えて快適な住まいを実現する5つの秘訣

 

▶ノークホームズの施工事例集

まとめ

古くなった家を「建て替えすべきか」「リフォームでいいか」とお悩みの場合、お住まいの状態を正確にチェックすることが重要です。

築年数が30年未満なら部分的な改修でカバーでき、大幅な間取り変更も不要な場合は、リフォームで問題ありません。

しかし、築30年超の場合、老朽化や耐震性能への不安が気になるケースでは、建て替えを選ぶことで問題を根本的に解消できます。

建て替えが必要か、リフォームで対応できるかはその家の状態によって大きく異なるため、判断に迷った際には、建て替え・リフォームどちらも得意とする工務店、ノークホームズにぜひご相談ください。

※建築予定地が施工エリア内（福井・石川）の方のみ対応させていただきます。