二世帯住宅の固定資産税は誰が払うのかは登記内容によって変わる｜単独・共有・区分登記の固定資産税を解説

ご両親やお子さまとの同居を検討している中で「二世帯住宅の場合、固定資産税は誰が払うの？」と疑問に思う方は少なくありません。

固定資産税を誰がどのくらいの割合で負担するかは、登記の内容によって変わります。

今回は二世帯以上での同居割合が多い福井の工務店「ノークホームズ」が、二世帯住宅の固定資産税についてわかりやすく解説します。

間取りパターン別に「登記方法の選択肢」「その他の関連する税金の注意点・優遇制度」も紹介するので、ぜひ最後までごらんください。

 

二世帯住宅の固定資産税は誰が払うのかは登記内容によって変わる

二世帯住宅の場合、固定資産税を誰が払うのかは登記内容によって異なります。

登記内容は全部で3パターンあるので、それぞれのパターンで誰が固定資産税を払うのかを確認していきましょう。

• 共有登記
• 区分登記
• 単独登記

 

共有登記

共有登記は、不動産を複数人が共有していることを示しています。（所有者は、出資割合に応じた持ち分のみ不動産を所有します）

具体的な納税方法は共有者間での取り決めによりますが、代表者のもとに固定資産税の納付書が届くため、例えば以下のように納税する方法があります。

【代表者がまとめて納税→代表者が、ほかの所有者から持ち分に応じた固定資産税を徴収】

 

区分登記

区分登記は、1棟の建物の中で使用する部屋を明確に区分し、使用部分のみ登記していることを示しています。

二世帯住宅のほか、分譲マンションなどは区分登記となるのが一般的です。

共有登記とは違って、他の区分所有者と取り決めを行う必要はありません。

 

単独登記

単独登記は、その名の通り不動産の所有者が1人であることを示しています。

 

以上、登記内容によって固定資産税を誰が払うのかを紹介しました。

 

ノークホームズは、二世帯以上の同居が多い＆持ち家率全国トップクラスの福井で豊富な施工実績を持つ工務店です。

二世帯住宅にまつわる不安や資金計画などについて、ぜひお気軽にご相談ください。

 

固定資産税とは｜平均的な税額など

続いては、そもそも固定資産税とは何かを確認しましょう。

平均的な税額の計算方法や納付するときの注意点などについても、紹介していきます。

 

固定資産税とは

固定資産税の概要は、以下のとおりです。

• 納税義務者：毎年1月1日時点で土地・建物を所有する方
• 課税対象：土地・建物
• 納税先：土地・建物所在地の市町村
• 納税額：土地・建物の評価額に基づいて決まる

 

固定資産税の平均的な税額｜計算方法

固定資産税の平均的な税額は、以下の通りです。

固定資産税の平均的な税額
一戸建て：10万円〜15万円ほど マンション：8万円〜12万円ほど

 

ただし固定資産税は土地・建物の状況によって変動するため、上記はあくまでも目安です。

 

固定資産税の計算は、土地・建物それぞれの評価額をもとに行います。

計算方法は以下の通りです。

固定資産税の計算方法
土地・建物の評価額（課税標準額）× 1.4％

 

※実際には、都市計画税【土地・建物の評価額（課税標準額）× 0.3％】をあわせて納税します。

 

固定資産税が安くなる「特例」「軽減税率」

「特例」「軽減税率制度」の内容は、以下のとおりです。

【特例：土地に対する固定資産税が安くなる】

土地を「宅地」として登記している場合に、土地面積に応じて以下の特例が適用されます。

200㎡以下の部分	・固定資産税評価額を1/6に減額 ・都市計画税評価額を1/3に減額
上記を超過する部分	・固定資産税評価額を1/3に減額 ・都市計画税評価額を2/3に減額

 

【軽減税率：家屋に対する固定資産税が安くなる】

家屋を所有している場合に、以下の条件で軽減税率が適用されます。

軽減税率の適用条件	・新築〜3年間 （3階建て以上で中高層耐火・準耐火建築物は5年間） ・床面積120㎡まで
軽減措置の内容	固定資産税の税額を2分の1に減額

 

特例・軽減税率の適用には、申請が必要です。

二世帯住宅を新築した翌年の1月31日までに申請をしないと固定資産税が減額されないので、注意しましょう。

 

福井で二世帯住宅の新築をご希望の方は、ノークホームズにお問い合わせください。

二世帯住宅新築に関する疑問・不安を解消しながら、ご家族の理想の二世帯住宅づくりをサポートいたします。

 

中古住宅購入。固定資産税は誰が払う？

前述したとおり、固定資産税の納税義務者は1月1日時点の土地・建物所有者です。

そのため年の途中で中古住宅を購入する場合、年末までの期間に固定資産税の納税義務が発生することはありません。

• 中古住宅の価格に固定資産税が含まれる
• 中古住宅の価格に固定資産税を上乗せして売り主に支払う

 

固定資産税の納付注意点

固定資産税を納付する際には、以下の点に注意してください。

納付の注意点
軽減税率が適用されるためには申請が必要 共有登記の場合は代表者に固定資産税の納付書が届く 固定資産税を延滞すると延滞利息が課される 名義人死亡後、相続確定までは相続する権利者全員が固定資産税の納付義務者となる 納税証明書の発行には数日の時間がかかる場合がある

 

二世帯住宅の間取りパターン｜登記方法＆固定資産税への影響を解説

二世帯住宅の一般的な間取りパターンは以下のとおりです。

• 完全共有
• 一部分離
• 完全分離（玄関以外分離、玄関からすべて分離）

 

間取りパターンごとの事例、間取りパータンが「登記方法」「固定資産税」にどのように影響するのかを、確認しましょう。

 

完全共有

完全共有の二世帯住宅とは、各世帯の個室以外の空間を二世帯のご家族がすべて共有する、以下のような間取りの住宅です。

 

一部分離

一部分離の二世帯住宅とは、水回り設備などの一部を各世帯専用にする（分離する）間取りの、以下のような住宅です。

こちらの二世帯住宅は、トイレ・洗面台を分離しています。

 

上画像の間取りのように、「1人世帯＋3〜4人世帯」に最適な二世帯住宅の間取りを、こちらの記事で確認できます。

＞【二世帯住宅】母一人＋子世帯の間取り実例（35坪前後）｜完全同居など間取りタイプ別のメリット・デメリット

 

完全分離（玄関以外分離・玄関からすべて分離）

完全分離の二世帯住宅とは、各世帯の生活スペースを完全に分離できる間取りの住宅です。

完全分離の二世帯住宅の間取りは「玄関以外分離」「玄関からすべて分離」の２パターンで、こちらは玄関以外分離の間取り事例です。

こちらの住宅は居住スペースを1階・2階に分けていますが、居住スペースを左右に分ける間取りも作成可能です。

延床面積が比較的大きい二世帯住宅の事例を、こちらの記事で確認できます。

＞40坪台の二世帯住宅（二階建て・平屋）間取りパターン｜完全分離、一部分離の事例紹介

 

二世帯住宅の間取りは「登記方法」「固定資産税」にどのように影響するのか

二世帯住宅の間取りパターンごとに選択できる登記方法を、一覧表にまとめました。

間取りパターン	選択できる登記方法
完全共有	・共有登記 ・区分登記
一部分離
完全分離（玄関以外分離）
完全分離（玄関から分離）	・共有登記 ・区分登記 ・単独登記

 

「固定資産税は誰が払うのか」については、前述したとおりです。

• 共有登記：所有者全員が連帯して納税
• 区分登記：区分に応じて納税
• 単独登記：所有分に応じて納税

 

福井で二世帯住宅を検討中の方は、ノークホームズにご相談ください。

数多くの施工経験から豊富な間取りアイデアをご提案し、ご家族の理想の二世帯住宅づくりをサポートいたします。

 

【固定資産税以外】二世帯住宅に関連する税金の注意点・優遇措置

最後に、二世帯住宅の固定資産税以外の税金に関連する注意点・優遇制度も知っておきましょう。

 

※これから紹介する注意点・優遇制度は、2024年時点の情報です。

贈与税

また、親世帯から子世帯への贈与税を回避する「相続時精算課税制度（贈与税・相続税を、相続時にまとめて計算できる制度）」という制度がありますが、贈与時の土地・建物評価額を相続時にまとめて計算するため、二世帯住宅の場合は以下の点に注意が必要です。

• 建物：年々評価額が下がるのが一般的だが、贈与時の高い評価額で相続税を計算することになる
• 土地：相続時に土地評価額が下がっていても、贈与時の高い評価額で相続税を計算することになる

また、相続時精算課税制度の適用を申請すると、以下で紹介する相続税の特例を使えなくなることにも、注意しましょう。

ご家族の資産状況などに応じて、二世帯住宅新築時に税理士等の専門家に相談のうえで登記方法を決めることをおすすめします。

 

相続税

【小規模宅地の特例とは】

亡くなった方が所有する土地のうち、330㎡までの評価額を80%に減額できる特例制度

 

ただし小規模宅地の特例は共有登記をした土地には適用されないため、二世帯住宅のプランを組み立てる段階で登記方法をよく検討する必要があります。

また詳細な適用要件があるため、不明点はお住まいの地域を管轄する税務署に問い合わせをしましょう。

 

不動産取得税

【不動産取得税が減額される条件】

床面積が50㎡以上240㎡以下の場合は、建物の評価額から1,200万円を控除できる（差し引ける）。

 

玄関からすべて分離した完全分離の二世帯住宅の場合は世帯ごとに不動産取得税が減額されるため、期限内の申請を忘れないよう注意しましょう。

 

所得税

省エネ性能が高い住宅ほど優遇されるため、二世帯住宅の新築時には省エネ性能も考慮してプランを組み立てることをおすすめします。

 

省エネ性能が高い住宅の住宅ローン控除について、以下の記事で詳細を確認できます。

＞ZEH基準、省エネ住宅の認定基準とは｜メリット・デメリット、住宅ローン控除などわかりやすく解説

 

福井でマイホームをご検討の方はノークホームズにぜひご相談ください。

土地選び・資金計画の段階から、ご家族の理想のマイホームづくりをサポートいたします。

 

まとめ

二世帯住宅の固定資産税を誰が支払うのかは、登記内容によって変わってきます。

住宅の間取りパターンとあわせてご家族で登記の方法をしっかりと話し合い、心から納得してマイホーム計画を進めていくことが大切です。

ご家族が愛着を持って末長く幸せに暮らせる二世帯住宅づくりに、今回の内容がお役に立てば幸いです。